10·15 대책은 2025년 10월 15일에 발표된 「주택시장 안정화 대책」입니다. 핵심은 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고, 수도권 주택담보대출 한도를 줄인 것입니다. 이 글은 발표 당시 공식 자료와 보도를 기준으로 하며, 2026년 10월 18일 현재 달라진 부분은 확인하지 못했습니다.
규제지역과 토지거래허가구역
대책 이전에는 서울 강남 3구와 용산구만 투기과열지구와 조정대상지역이었습니다. 이번에 서울의 나머지 21개 자치구가 추가됐고, 경기에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지 등 12곳이 포함됐습니다.
토지거래허가구역도 같은 범위로 지정됐습니다. 아시아경제 보도에 따르면 대상은 해당 지역의 모든 아파트와, 같은 단지에 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대 주택입니다. 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 연말까지로 보도됐습니다. 허가를 받아 취득하면 취득일부터 2년간 실거주 의무가 생기고, 어기면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다.
대출 규제는 이렇게 바뀌었습니다
대출 쪽 변화는 네 가지로 요약됩니다.
- 담보인정비율(LTV): 새로 규제지역이 된 곳에서 무주택자는 40%입니다. 종전에 서울 강북권과 경기권은 70%였습니다. 수도권에서 주택 두 채 이상을 가진 사람은 0%라고 보도됐습니다.
- 주택담보대출 한도: 수도권·규제지역에서 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다.
- 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주택담보대출에서 1.5%에서 3.0%로 올랐습니다. 금융위원회 자료는 스트레스 금리를 상향한다고만 적었고, 구체적인 수치는 보도에 나왔습니다.
- 전세대출: 수도권·규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받으면 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영합니다.
LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이고, DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율입니다. 두 숫자가 낮아질수록 같은 집을 사려면 더 많은 자기 돈이 필요합니다.
세금과 감독은 어떻게 다뤘나
금융위원회 자료에서 세제는 구체적 방안을 내놓지 않았습니다. 부동산 세제를 합리화하는 방안을 마련하겠다고 했고, 보유세와 거래세 조정, 특정 지역 쏠림 완화를 검토 과제로 넘겼습니다. 방향과 시기는 정해지지 않았습니다.
대신 단속 쪽은 구체적이었습니다. 국세청과 경찰청이 공조해 이상 거래와 불법 행위에 대응하고, 9·7 주택공급 확대방안의 이행 상황을 격주로 점검한다고 밝혔습니다. 국세청은 고가 아파트의 자금 출처 검증을 강화하고 증여 거래를 살피며 부동산 탈세 신고센터를 따로 둘 계획이라고 했습니다. 집을 살 때 자금조달계획서와 입주계획을 신고하는 의무도 강화됐다고 보도됐습니다.
숫자로 보면 이렇습니다
LTV 40%가 무슨 뜻인지 가정으로 풀어 봅니다. 시가 10억 원 집을 무주택자가 사는 경우 LTV 40%를 적용하면 담보로 빌릴 수 있는 한도는 4억 원이 됩니다. 시가 15억 원 이하 구간의 주택담보대출 한도는 6억 원이므로, 이 가정에서는 4억 원이 먼저 걸립니다. 시가 20억 원이면 구간 한도가 4억 원이라 LTV 계산과 별개로 4억 원을 넘기지 못합니다. 두 기준이 함께 적용되는 방식과 개별 한도는 금융기관 상담에서 확인해야 합니다.
대책의 방향은 세 갈래로 읽힙니다. 지역을 넓게 묶어 거래를 허가제로 바꾸고, 대출 문턱을 높이고, 자금 출처와 이상 거래를 감시합니다. 세금은 아직 후속 과제입니다.
지금 확인할 것
토지거래허가구역 기간이 2026년 연말까지로 알려져 있어 연장 여부가 다음 관심사입니다. 해당 여부는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 실제 거래나 대출을 앞두고 있다면 관할 지자체의 허가구역 공고와 금융기관의 대출 조건을 직접 확인해야 합니다.
일반 정보이며 개별 상황은 전문가·관할 기관 확인이 필요합니다.